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    环保球
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    [转帖]同处福外学区,一路之隔,为何房价相差上百万?
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    环保球 于 2020-03-14 12:55:34 发布在 凯迪社区 > 房产家居
        买房是一门很深的学问,而且还会因人而异,因地而异。

        其中,大家会遇到各种各样问题,比如:同一个小区,不同楼层,不同朝向的房子怎么?同样的钱买房,为何3年后的财富有着天壤之别?

        这些还只是冰山一角,所以我们需要深入学习研究,尤其是在深圳这样的一线城市。

        毕竟对于绝大部分人而言,一生最大的一笔消费,可能就是一套房子。

        对此,深圳壹地产特别策划《深圳买房问答录》,将用实际案例来剖析,一起探究深圳买房的那些事,也欢迎大家留言爆料或提问。

        今天,我们就来探究:仅一路之隔,福田朗庭豪园和丽港湾的房价为何会相差上百万?

        一路之隔,租金相差无几

        房价却相差上百万

        

        通过地图可以看出,两个楼盘仅一路之隔,但根据深圳链家网显示,目前朗庭豪园二手房的挂牌均价约6.6万/平,丽港湾二手房的挂牌均价约7.9万/平,相差1.3万/平。

        

        

        租金方面,目前朗庭豪园2房租金在6000-7000/月,丽港湾2房租金也在6000-7000/月,相差无几。

        

        而根据福田教育局目前公布的学区地图显示:这两个楼盘都位于福田外国语学校南校区初中部的学区范围内。

        既然同处于一个片区和学区,那么造成房价差距的主要原因就在小区自身品质的差距上了。

        为了更好的展现差异,邱阁主选择了2套面积相近的2房,下面一起来看看。

        朗庭豪园

        港式设计,户型较为怪异

        

        我们先来看看朗庭豪园。

        朗庭豪园于1997年建成,至今已有23年楼龄。其共4栋,580户,每栋层高18层,2梯8户,主力面积72平2房,92-105平3房,183平5房(顶楼复式),车位共计200个,车位比1:0.35。

        

        朗庭豪园探究的是一套建面约72平的2房,位于5层,通过户型图可以看出,其空间布局都不方正,每个房间都可以见到斜角,下面看看实际的观感。

        

        这是电梯前的廊道,空间尚可,但有些旧,采光较差,较为黑暗,需要常年保持开灯。

        

        从廊道往外看去,可以看到阳光,但是因为深度的原因,阳光照射不进来。

        

        这里是卫生间,虽然有个窗户,但采光依旧较差,同样需要常年开灯。而且,空间的布局也比较怪异,可以看到很多边角位。

        

        这是主卧,采光同样较差,需要注意的是上图中的窗户是打不开的,只有旁边有个小窗户可以打开。

        

        这是次卧,因为朝向原因,采光反而比主卧更好些,窗户也可以打开。不过,空间同样有很多边角位。

        

        这是厨房,采光较差,空间同样有很多边角位。

        

        这是阳台,景观尚可,这也让客厅的采光较好。总体而言,阳台和客厅是笔者感觉较为舒适的区域,其它空间都感觉比较压抑。

        丽港湾

        户型方正,采光通风较佳

        

        再来看看丽港湾。

        丽港湾于2003年建成,至今已有17年楼龄。其共5栋,506户,4栋18层高,1栋30层高,2梯5户,主力面积57-68平2房,77-102平3房,车位共计162个,车位比1:0.33。

        

        丽港湾探究的是一套建面约63平的2房,位于15层,通过户型图可以看出,其空间布局方正,整体较为通透,下面看看实际的观感。

        

        这是廊道,虽然同样有些旧,但是采光还不错。

        

        这是厨房,还带一个小阳台,采光较好,空间也比较宽阔。

        

        这是主卧和次卧,采光都不错,但次卧空间略小。

        

        这是客厅和阳台,采光通风都不错,最重要的是景观相当不错,十分舒适。

        

        深圳河景

        总体而言,丽港湾这套建面约63平的房子感觉较为舒适,每个房间的采光和通风都不错。

        买房切勿忽视户型的选择

        宜居的房子潜力更高

        不同于新房,二手房市场的价格是大量买家经过反复对比验证过的价格,所以被低估的可能极小。

        而通过上述两个实际的房子对比,我们可以看出朗庭豪园和丽港湾在品质上的确有所差距。

        如果你去咨询这两套房子周边的中介,会明显感受到中介也会更推荐丽港湾,并且告诉你这两个楼盘的区别。

        

        丽港湾二手房价格比朗庭豪园高的主要原因可以总结为以下几点:

        1、丽港湾的楼龄比朗庭豪园的小,相差6年,整体更加新。

        2、丽港湾的楼栋间距较大,整体采光通风都不错,有2栋的房子还能看到深圳河景,而朗庭豪园的楼栋间距较小,较为昏暗。

        3、丽港湾的户型较为方正,居住感觉更好。而朗庭豪园的户型较为怪异,多有边角位,如果有小孩,小孩很容易受伤。

        实际上,影响一个楼盘价值的因素还有很多。总体可以分为两大类,一个是外在的因素,包括:位置,学校,交通,商业等生活配套;褂姓姆⒄辜苹、楼市政策等。

        一个是内在的因素,包括:户型,景观,楼层,小区园林,容积率,物业管理,用材用料等。

        而本次这个案例告诉大家,户型的选择也是需要重视的。毕竟同样的情况下,大家无疑都会更青睐舒适度更高的房子。

        这也呼应了去年深圳壹地产多次提出的一个观点:买房就要选居住价值高的房子,未来潜力更大!

        

        看到这里,有人或许就会有个疑惑,为什么福田保税区的这两个楼盘可以卖到这个价格,尤其是朗庭豪园。没有特别出众的商业配套,楼龄又久.....

        答案其实很简单——学校。由于深圳的学区房往往是奇货可居,因此一个学区的变动往往会对区域内的房子带来巨大的影响。

        例子还有很多,这里就不再赘述了。事实上,前几年福田保税区的二手房一直被人所忽略,价格也是横盘多年。

        直到2018年4月份传出福田外国语办学的消息后,区域内的二手房迎来了一次行情。朗庭豪园的70多平米2房,涨了70万左右。丽港湾的二手房的报价也从6万多涨到7万多,每平米报价上涨1万多。

        

        值得注意的是福田保税区还有两大利好,长线来看还有不少空间。

        1、地铁3号线南延段福保站已全线贯通,预计今年年底通车。一个从没有通过地铁的地方,首条地铁带来的溢价将会非常高,这或许就是一个暴击的机会!

        2、福田保税区是深圳政府重点发展区域之一,也是深港科技创新合作区的重要组成部分,目前产业正在升级,首批项目已动工,未来充满想象。

        未来这里将入驻港大、港中大、港科大、南开牛津联合研究院等9大科创资源,涉及到机器人、大数据、新材料等六大领域,汇聚大量的精英人才。

        今日互动

        你认为买房的户型选择重要么?

        你的买房之路又遇到了什么问题?

        欢迎留言分享讨论

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-03-14 15:20:11    跟帖回复:
       沙发
    楼主是傻子,旁边5.5万的不比去比6.6万的
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-03-14 21:04:20    跟帖回复:
    3
    你已经讲清楚了。另外,现在人在这个方面比以前聪明点了。知道全面考虑了。以前对学区都没有现在重视。
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